تاپو چیست؟ انتقال سند ملکی و توضیحات تاپو و نمونه آن

در این مقاله به طور کامل در مورد تاپو یا همان سند ملکی توضیح داده‌ایم.

در ترکیه دو نوع سند وجود دارد که در این مقاله به بررسی هر کدام از این دو نوع سند پرداخته‌ایم.

همچنین هزینه‌های مربوط به سند و انتقال سند نیز در این مقاله به صورت کامل توضیح داده شده است.

تاپو چیست؟

در ترکیه، تاپو به سند مالکیت املاک و مستغلات اطلاق می‌شود که نشان‌دهنده حقوق مالک نسبت به ملک است.

این سند به‌طور رسمی در دفاتر ثبت اسناد ثبت می‌شود و شامل اطلاعاتی نظیر مشخصات صاحب ملک، مشخصات ملک، مساحت، موقعیت جغرافیایی و سایر ویژگی‌ها می‌باشد.

به منظور مبارزه با کلاهبرداری‌ها و سوءاستفاده‌ها در معاملات ملکی، دولت ترکیه اقداماتی برای اصلاح فرم اسناد ملکی انجام داده است.

یکی از این اقدامات، اضافه کردن کد ملی غیرمنقول به هر ملک است که مشابه کد ملی افراد عمل می‌کند.

با استفاده از این کد، اطلاعات دقیق و کامل درباره ملک قابل دسترسی است.

همچنین، کد QR به اسناد ملکی اضافه شده که با اسکن آن، اطلاعاتی نظیر سوابق ملک، ویژگی‌ها و موقعیت جغرافیایی آن به سرعت در دسترس قرار می‌گیرد.

این تغییرات به منظور افزایش شفافیت و امنیت در معاملات ملکی انجام شده است.

انواع سند ملکی TAPU در ترکیه

 

سند قرمز: این نوع سند معمولاً برای املاک مسکونی مانند آپارتمان‌ها، ویلاها و ساختمان‌های مسکونی صادر می‌شود.

برای پروژه‌های در حال ساخت، سندی به نام سند ایرتیفاک صادر می‌شود که سهم مالک را از زمین تعیین می‌کند.

پس از تکمیل پروژه و اخذ گواهی پایان کار، مالک می‌تواند سند رسمی ملک خود را دریافت کند.

سند آبی: این نوع سند مختص زمین‌های زراعی و باغات صادر می‌شود.

مالکیت این املاک می‌تواند به صورت فردی یا اشتراکی باشد.

چگونه سند به نام بزنیم؟

سوالی که مطرح می‌شود این است که پس از انتخاب خانه مورد علاقه، چگونه سند را به نام بزنیم؟

عقد قولنامه در بنگاه انجام می‌شود، اما باید بدانید که صرف داشتن قولنامه هیچ حق قانونی برای تصرف ملک ایجاد نمی‌کند.

طبق قانون نقل و انتقالات ترکیه، شما حتما باید در دفاتر اسناد رسمی قرارداد را تنظیم کنید.

درخواست مالک و یا وکیل قانونی او می‌بایست درخواست خود مبنی بر ارائه اقدامات مقدماتی انتقال سند را پیش از انجام هرگونه عقدی در سازمان ثبت اسناد و املاک ارائه کند.

در صورتی که این درخواست را ندهید، انتقال سند و به نام زدن آن با تاخیر مواجه خواهد شد.

بر اساس تجربه ما و برای جلوگیری از بروز مشکلات بعدی، حتما این کار را انجام دهید.

هزینه های انتقال سند و تاپو

 

شما علاوه بر کمیسیون خرید ملک که در پست درصد کمیسیون املاک در ترکیه به تفصیل توضیح داده‌ایم، باید هزینه‌های جانبی دیگری نیز پرداخت کنید.

این هزینه‌ها شامل مترجم در اداره تاپو، که برای ترجمه رسمی اسناد ضروری است، و همچنین هزینه‌های محضری می‌باشند.

مهمترین هزینه انتقال سند در ترکیه مالیات انتقال سند (Tapu Harcı) هست.

4% از ارزش رسمی ملک طبق قانون، که طبق عرف بخش زیادی آن را خریدار پرداخت می‌کند.

این مالیات طبق ارزش اعلام‌شده در اداره ثبت تعیین می‌شود.

از سال 2026 به دلیل تغییر قانونی، ارزش رسمی ملک ممکن است تا سه برابر مقدار سال 2025  افزایش بیابد.

به‌عنوان نمونه، اگر ارزش رسمی ملک در 2025 حدود 3.000.000 لیر بود، ممکن است در 2026 تا حدود 9.000.000 لیر تعیین شود.

در این حالت کل مالیات انتقال سند با توجه به 4% حدود 360.000 TL خواهد بود.

معمولاً نصف آن را خریدار و نصف را فروشنده پرداخت می‌کنند، اما در عمل کل این هزینه توسط خریدار پرداخت خواهد شد.

هزینه بعدی هزینه خدمات اداره ثبت است.

این هزینه برای شهرهای بزرگی مثل استانبول برای هر انتقال سند در حدود 5.500 لیر است.

در نهایت هزینه های دفتری برای انتقال سند که شامل گزارش ارزیابی رسمی ملک (Ekspertiz)، هزینه دفترخانه (Noter) و هزینه بیمه زلزله (DASK) هم بین 7.000 تا 15.000 لیر می‌باشد.

تاپوکس برای خرید خانه

نکته بعدی در خرید ملک در ترکیه، استفاده از سیستم‌های امنیتی پرداخت برای انتقال وجه است.

این سیستم‌ها به این صورت عمل می‌کنند که شما ابتدا پول را از حساب خود به این سیستم واریز می‌کنید.

سپس فروشنده سند را به نام شما منتقل می‌کند.

بعد از آنکه سند به نام شما انتقال یافت، وجه برای فروشنده آزاد می‌شود.

این سیستم‌ها امنیت بالایی دارند و برای جلوگیری از کلاهبرداری و اطمینان از صحت معامله طراحی شده‌اند.

زیرا فروشنده نمی‌تواند وجه را دریافت کند تا زمانی که سند به طور کامل به نام خریدار منتقل شود.

سیستم تاپوتاکاس چیست؟

سیستم تاپوتاکاس با همکاری بانک‌های ترکیه و دفاتر اسناد رسمی آن راه‌اندازی شده است و هدف آن فراهم کردن یک قرارداد امن برای کاربران است.

این سیستم به ویژه برای افرادی که نگران کلاهبرداری در خرید ملک هستند، بسیار مفید است.

زیرا در این زمینه افراد سودجویی وجود دارند که ممکن است بعد از خرید ملک، سند به نام خریدار نزنند.

سیستم تاپوتاکاس به خریداران این اطمینان را می‌دهد که با خیال راحت بتوانند ملک خود را در ترکیه خریداری کرده و سند آن را به نام خود بزنند.

این سیستم به عنوان واسطه بین خریدار و فروشنده عمل می‌کند.

پس از انتخاب ملک، مبلغ آن را به سیستم تاپوتاکاس واریز می‌کنید و در واقع، مبلغ ملک به عنوان امانت در سیستم نگهداری می‌شود.

پس از اینکه فروشنده سند را به نام شما منتقل کرد، مبلغ خانه به او پرداخت می‌شود.

اگر فروشنده به هر دلیلی زیر حرف خود بزند و سند را به نام شما نزند، هیچ مبلغی به او پرداخت نخواهد شد.

این سیستم به‌طور موثر جلوی بسیاری از کلاهبرداری‌ها را می‌گیرد و امنیت معامله را برای خریداران فراهم می‌کند.

علاوه بر این، انتقال پول از خارج از ایران ممکن است با مشکلات و پیچیدگی‌های خاص خود مواجه باشد.

اما با استفاده از سیستم تاپوتاکاس این مشکلات به طور کامل حل شده.

خریداران می‌توانند بدون نگرانی از قوانین و مشکلات انتقال پول بین‌المللی، معامله خود را انجام دهند.

البته سیستم تاپوتاکاس به تازگی با مشکلاتی مواجه شده است.

به همین دلیل، به جای استفاده از این سیستم، می‌توانید از سرویس بانک‌های ترکیه برای انتقال وجه استفاده کنید.

توصیه ما این است که قبل از انتقال وجه خود، حتماً یک حساب بانکی در ترکیه باز کنید.

برای اطلاعات بیشتر در مورد افتتاح حساب بانکی در ترکیه، به پست لینک شده مراجعه کنید.

از واریز وجه خرید خانه به حساب افراد دیگر به غیر از صاحب ملک اکیداً خودداری کنید.

این اقدام می‌تواند ریسک‌هایی ایجاد کند و موجب بروز مشکلات قانونی در آینده شود.

مدارک لازم برای انتقال سند

برای خرید ملک در ترکیه، پاسپورت و مدارک شناسایی طرفین به همراه سند خانه الزامی است.

اما علاوه بر این، باید مجوز پایان کار شهرداری و تسویه بدهی‌های مالیاتی نیز انجام شود.

یکی از مشکلاتی که ممکن است پیش بیاید، این است که بدهی‌های بانکی ملک در فرآیند خرید و فروش خانه در ترکیه تسویه نمی‌شود.

متاسفانه، بسیاری از افراد بدون توجه به این موضوع، ضررهای غیر قابل جبرانی متحمل شده‌اند.

به این صورت که شما ملک را خریداری کرده و پس از مدتی، احضاریه‌ای از بانک برای شما ارسال می‌شود.

در صورتی که بدهی بانکی پرداخت نشود، ملک می‌تواند مصادره گردد.

بنابراین، در هنگام خرید ملک، باید نهایت دقت و احتیاط را داشته باشید.

مطابق با قانون ترکیه، اگر خریدار یا فروشنده به زبان ترکی مسلط نباشند، حضور یک شاهد هنگام معامله ضروری است.

این موضوع به‌ویژه در مواردی که زبان ترکی آشنایی ندارید، بسیار اهمیت دارد.

اگر قصد دارید ملکی خریداری کنید که پس از آن برای دریافت شهروندی ترکیه اقدام کنید، داشتن وکیل الزامی است.

برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد وکیل در ترکیه می‌توانید مقاله لینک شده را مطالعه کنید.

برای اطلاعات بیشتر در این زمینه، ما این موضوع را به طور کامل در پست ۵ راه برای دریافت پاسپورت ترکیه شرح داده‌ایم.

استعلام بدهی ملک برای انتقال سند

 

قبل از خرید ملک در ترکیه، می‌توانید یک سری استعلام‌های مربوط به ملک را انجام دهید.

یکی از مهم‌ترین استعلام‌ها، بدهی‌های مالیاتی و شهرداری است که باید حتماً از آن‌ها مطمئن شوید.

اگر یکی از دفاتر درخواست خرید خانه توسط متقاضی خارجی را رد کرد، متقاضی می‌تواند از طریق اداره یا سرپرستی منطقه به طرح درخواست مجدد اقدام کند.

مهم است که تا زمانی که از بدهی‌های ملک اطمینان حاصل نکردید، هرگز معامله را انجام ندهید.

بسیاری از افراد سودجو به دنبال فروش ملک به افراد خارجی و کم‌اطلاع هستند.

این نکته را باید در نظر داشته باشید که اگر معامله را انجام دهید، پس از آن حق هیچ‌گونه اعتراضی در خصوص بدهی‌های ملک نخواهید داشت.

این مسئله می‌تواند باعث مشکلات بزرگی در آینده شود، بنابراین نهایت دقت را در این زمینه به خرج دهید.

خرید ملک در ترکیه برای اتباع خارجی: مدارک لازم

اتباع خارجی که قصد خرید ملک در ترکیه را دارند، باید درخواست انتقال مالکیت خود را همراه با صاحب فعلی ملک یا نماینده‌ی او از پیش در اداره‌ی ثبت اسناد ترکیه ثبت کنند.

در روز مقرر، باید با همراه داشتن مدارکی که در ادامه فهرست می‌کنیم، در محل اداره‌ی ثبت اسناد حضور پیدا کنند.

نحوه‌ی رسیدگی به امور در این اداره بر اساس شماره‌دهی است (مانند بانک)، پس توصیه می‌شود که در ساعات اولیه‌ی روز با در دست داشتن مدارک زیر، به عنوان خریدار ملک به اداره مراجعه کنید:

• سند ملک و مستغلات و یا برگه‌ای حاوی آدرس کامل و کدپستی آن (معتبر).
• اصل مدرک شناسایی یا پاسپورت به همراه ترجمه‌ی آن.
• دریافت و همراه داشتن برگه‌ای با عنوان ارزش ملک با نرخ روز از شهرداری مربوطه.
• برگه‌ی سیاست نامه‌ی بیمه‌ی اجباری در برابر حوادث برای املاک مسکونی و اداری.
• 2 قطعه عکس مربوط به حداکثر 6 ماه اخیر برای خریدار و 1 قطعه برای فروشنده در ابعاد 6 در 6.
• حضور مترجم رسمی و مورد تایید برای طرف قراردادی که به زبان ترکی مسلط نیست.
• اصل و یا کپی برابر اصل مورد تایید به همراه ترجمه از وکالت‌نامه‌هایی که در خارج از ترکیه تنظیم شده‌اند.
• مدرک مربوط به اذن اقامت از اداره‌ی مربوطه.

اتباع خارجی پس از خرید ملک می‌توانند با مراجعه حضوری نسبت به دریافت وام اقدام کنند.

البته، می‌توانید این مسئولیت را به یک وکیل مجرب دارای وکالت‌نامه نیز محول کنید.

در زمان انتقال مالکیت، هزینه‌هایی از جمله کمیسیون بنگاه، مالیات بر سرمایه و حق خدمات اداره‌ی ثبت اسناد باید پرداخت شود.

مدت زمان لازم برای انتقال سند

شما پس از مراجعه به اداره‌ی تاپو حدود 3 روز کاری زمان برای استعلام‌ها و طی کردن فرآیند انتقال سند نیاز خواهید داشت.

گاهی این زمان به 5 روز نیز کشیده می‌شود.

نکات مهم سند زدن

هنگام تنظیم قرارداد، یک کپی از سند را مطالبه کرده و با دقت مطالعه کنید.

تا زمانی که آپارتمانی را نپسندیدید، هیچ پولی پرداخت نکنید. پرداخت وجه به هر عنوان قبل از تایید آپارتمان اشتباه است.

بیشتر از ده تا پانزده درصد بیعانه پرداخت نکنید و باقی را روز انتقال سند پرداخت کنید.

مطمئن شوید در ساختمانی که آپارتمان مد نظر شماست، حتما یک خارجی یک واحد قبلا خریداری کرده باشد.

به نشانی، طبقه و شماره واحد که در سند است دقت کنید تا با آپارتمان مد نظر شما مطابقت داشته باشد.

مطمئن شوید آپارتمان بدهی به دولت، بانک، شرکت‌ها نداشته باشد و اصطلاحا تمیز باشد (بخشی از این کار از طریق مراجعه به شهرداری و ارائه کپی سند قابل انجام است، بهتر است حتما از آژانسی که آپارتمان را معرفی کرده و طرف قرارداد شماست، این را بخواهید).

اگر زبان ترکی شما خوب نیست، حضور مترجم رسمی در روز تنظیم سند الزامی است که حتما از ایشان راجع به کم و کیف سند سوال بپرسید.

ترجیحا آپارتمانی را خریداری کنید که هم از اعیان و هم از عرصه سهم ببرید. کات مولکیتی یعنی آپارتمان قدرالسهم از زمین دارد و کات ایرتیفاکی یعنی آپارتمان فقط از اعیان سهم دارد.

شما می‌توانید برای دیدن فایل‌های خرید خانه در استانبول به لینک مشخص شده بروید.

در صورت داشتن سوال، می‌توانید در بخش نظرات بپرسید تا به آن پاسخ دهیم.

 

سوالات متداول

آیا با خرید خانه می‌توان اقامت ترکیه را دریافت کرد؟

• در سال 2026، اداره مهاجرت ترکیه اعلام کرد که افراد خارجی برای اخذ اقامت ترکیه از طریق خرید ملک باید حداقل مبلغ 200 هزار دلار برای خرید ملک پرداخت کنند. توصیه می‌کنیم چنانچه قصد اقامت دارید، مطلب راه‌های اخذ اقامت ترکیه را مطالعه کنید.

شهروندی ترکیه با خرید ملک چگونه است؟

• برای دریافت شهروندی ترکیه از طریق خرید ملک، حداقل مبلغ خانه باید 400 هزار دلار باشد و در سند نیز باید این مبلغ قید شود.